1.前言
物業(yè)管理市場化不是政府行政行為,而是一種經濟行為,物業(yè)管理的主體是企業(yè),不是政府機關,物業(yè)管理提供的是有償服務,而不是無償的福利。更重要的是,物業(yè)管理企業(yè)作為獨立的法人,是按照公司法的規(guī)定組建,依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與市場競爭,依靠自己的經營管理能力和優(yōu)質的服務,在物業(yè)管理市場中生存和發(fā)展,用管理的業(yè)績去拓展業(yè)務,贏得商業(yè)信譽并自負盈虧。隨著國有企業(yè)經濟體制改革的進一步深化,主輔分離勢在必行。后勤服務社會化的浪潮已經在全社會掀起,物業(yè)管理的模式正是其最佳的載體。
2.國企物業(yè)管理市場化發(fā)展的現(xiàn)狀
20世紀80年代,深圳學習我國香港及國外的經驗,在住宅區(qū)實施物業(yè)管理,開了中國大陸物業(yè)管理的先河。20多年來,物業(yè)管理先后在全國各地各行業(yè)迅猛發(fā)展,初步建立了企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理行業(yè)的成功和發(fā)展,為國企物業(yè)管理市場化指明了方向。職工住房制度改革,使職工住房貨幣化。人們在買到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求對房屋進行維修外,必須對附屬物、設備、場地、環(huán)衛(wèi)綠化、道路、治安進行專業(yè)化管理,發(fā)揮整體功能和綜合效益。這樣,原來企業(yè)單位的后勤部門就不能適應現(xiàn)實需要,那種行政福利型的直接管理和無償服務也隨之過時,代之以一個實施經營型管理和有償服務的企業(yè)實體是非常必要的。物業(yè)管理正是以服務型管理為主要內容,同時開展多種經營,以業(yè)養(yǎng)業(yè),良性循環(huán),既減輕了企業(yè)的壓力與負擔,又使物業(yè)管理經費有了穩(wěn)定可靠的來源。
長期以來,由于受計劃經濟的影響,國有企業(yè)承擔著許多社會功能,這樣,嚴重影響企業(yè)的核心競爭力,阻礙了企業(yè)的發(fā)展。解除國有企業(yè)的社會負擔,必須把企業(yè)所承擔的大量的社會保障與社會福利功能分解出來,使企業(yè)由原來承擔多種社會職能的“社區(qū)單位”轉變成為以生產經營活動為中心的真正意義上的市場主體。為此,原國家經貿委等八部委于2002年聯(lián)合下發(fā)了《關于國有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實施辦法》(國經貿企改〔2002〕859號文件)。文件中提出的主輔分離輔業(yè)改制的有關政策,既是解決國有企業(yè)人員負擔與社會再就業(yè)矛盾的有效途徑,也是在新的形勢下盤活資產、精干主業(yè)、實現(xiàn)國有資產有進有退,進一步深化國有企業(yè)改革的重大舉措。這個政策的出臺,不僅為國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場提供了政策依據,也預示著國有企業(yè)物業(yè)管理必須最終走向市場。
3.現(xiàn)階段國企物業(yè)管理市場化面臨的主要困難
3.1房屋設施嚴重老化,維修欠帳多
企業(yè)職工住房大多建于二十世紀七、八十年代,樓齡相對較長,回報率已出現(xiàn)負值。這部分房產長年失修失養(yǎng),造成房屋本體、公共設施設備老化,跑、冒、滴、漏現(xiàn)象經常發(fā)生,而且存在許多安全隱患。小區(qū)內私搭亂建,道路、綠地破損嚴重。職工住房是按照國家規(guī)定以成本價扣除工齡等優(yōu)惠購買的,并根據房屋售價的2%-3%提取住房維修資金。由于房屋售價低,提取的住房維修資金相對較少,盡管在公房出售中預留了部分房屋維修資金,但也是杯水車薪。大部分屬于工薪階層的企業(yè)職工收入偏低,讓住戶分擔這部分費用存在很大困難。目前大部分城市物業(yè)管理費收費標準偏低,且對該項費用規(guī)定比較模糊,物業(yè)公司根本無力承受如此巨大的費用。
3.2代收的水電等費用虧差很大。
計劃經濟時期,國有企業(yè)的職工通過企業(yè)無償分配的方式獲得住房,形成了一定的存量國有資產,職工生活用水、用電等費用均由企業(yè)代為支付,然后再從職工的收入中扣除,這種辦法一直沿用至今。由于以前后勤管理松懈,加之設施老化,跑、冒、滴、漏現(xiàn)象嚴重,企業(yè)代為支付的費用和實際收回的費用存在較大的虧差。引入物業(yè)管理概念以后,這部分工作就由物業(yè)公司來承擔。由于這部分屬于代收費用,物業(yè)公司不是供用水電合同的當事人,管理權限受到限制,這種現(xiàn)象并未得到根本改善。
4.國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場的對策
國有企業(yè)物業(yè)管理市場化是國有企業(yè)改變大而全、小而全的舊體制,分離辦社會職能,卸下后勤生活服務等沉重的包袱,安排大量的富余職工,實現(xiàn)減人增效的目標,提高企業(yè)核心競爭力的有效途徑,而且具備一定的實施條件。但這畢竟關系到相當一部分職工的生活和安定,需要一定的時間,需要政府和企業(yè)有步驟、分階段地推動、支持和幫助,同時需要物業(yè)管理人員不斷努力。
4.1政府扶持
物業(yè)管理是一個微利行業(yè),搞不好就要虧損。加之國有企業(yè)屬于后勤部分的資產比較有限,且可供升值的空間非常小,同時還背負著沉重的人員負擔。國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場除企業(yè)和自身努力外,需要政府進行協(xié)調和大力扶持。
(1)捋順物業(yè)管理與水電等供應部門的關系,由這些部門對水電用戶進行直接管理�；蛴伤姷炔块T委托物業(yè)管理公司管理,明確授權范圍,支付代理費用。
(2)明確房屋維修資金的來源及管理使用辦法。
房屋建筑是百年大計,隨著房齡的增加,維修費用越來越大。維修資金短缺對于國有企業(yè)物業(yè)管理來說,表現(xiàn)得尤其明顯。因此,需要政府研究制定既符合市場規(guī)律,又滿足國有企業(yè)現(xiàn)狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法。
(3)政府應從工商、稅收和物價等方面扶持國有企業(yè)物業(yè)管理公司積極開展與服務有關的多種經營,以分流安置富余人員。
4.2企業(yè)支持
物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小,專業(yè)人才少等問題。國有企業(yè)的物業(yè)管理單位,是從后勤機構演變過來的,更有設備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等不足,要想自負盈虧難度很大。因此,國有企業(yè)要在資產、資金、技術和政策上給予有期限的適當的傾斜。要扶上馬,送一程。除了加大力度對職工住宅進行全面維修改造外,從“大物業(yè)”的角度出發(fā),適當增加機關、廠區(qū)物業(yè)管理經費,彌補職工住宅物業(yè)管理費用的缺口。同時,將屬于物業(yè)范圍的經營性資產交給物業(yè)管理公司,從資產、資金等方面積極支持物業(yè)管理公司發(fā)展第三產業(yè)。
4.3自身努力
在積極爭取政府和原企業(yè)支持的基礎上,國有企業(yè)物業(yè)管理公司要在完善自我上下功夫。
(1)轉變思想,提高服務質量。物業(yè)管理的根本是服務,所謂物業(yè)管理就是為業(yè)主管好家、服好務。長期以來,由于國有企業(yè)的體制和機制問題,造成許多職工對企業(yè)的依賴和松散,服務意識淡薄,因此,國企物業(yè)管理公司要加強管理,正確引導職工樹立服務意識,教育職工認清改革形勢,了解物業(yè)管理的發(fā)展方向,增強危機感、緊迫感和責任感。堅持服務創(chuàng)新,提高服務質量。
(2)開展綜合經營服務。充分利用物業(yè)資源條件,發(fā)揮人才特長和地域優(yōu)勢,從“特、便、�！睅讉�方面開展經營服務�！疤亍本褪翘厥夥⻊�,如接送孩子上下學、代理業(yè)務�！氨恪本褪潜憷⻊�,利用地域和資源優(yōu)勢提供方便快捷的服務,如送貨上門等�！皩！本褪菍I(yè)服務,發(fā)揮人才特長開展服務,如機電修理、房屋裝修等。另外要對外開展經營服務,拓寬經營范圍,豐富服務內容,承接簡單的物業(yè)改造工程。
(3)開展聯(lián)合經營。打破部門、單位和地域界限,物業(yè)管理企業(yè)之間組成新的聯(lián)合體,各方優(yōu)勢互補,優(yōu)化資源配置、組織結構和人員結構,實現(xiàn)規(guī)模效益,增強市場競爭力。